Арифметика недвижимости в Испании

Вечная проблема выбора: первичка или вторичка?

Решив купить недвижимость, покупатель не раз задаст себе этот вопрос при изучении рынка. Сегодня застройщики Испании имеют целый ряд заманчивых предложений и готовы предложить вам существенные скидки и выгодные условия оплаты, так как в связи с кризисом десятки построенных объектов стоят нераспроданными. Несмотря на все это, цена на построенную первичку в Испании будет все равно дороже, чем на вторичку. Но эта цена оправдана.

Во-первых, квартиры на первичном рынке в Испании продаются только с отделкой и только с кухней. При этом в 90% случаев это качественная отделка (а не муниципальная, как принято у нас) и хорошая кухня. В отличие от нашей практики, когда дома часто просто «лепят» побыстрей, в Испании первичка – это качественное жилье, так как строительные нормы очень строгие. Отсюда плюсы:

+ Энергоэффективность

Современные Строительные нормы требуют, чтобы первичное жилье отвечало определенным стандартам в энергоэффективности. В связи с этим, купив вторичку, вы будете существенно меньше платить за электроэнергию и у вас будет:

Высококачественная тепловая изоляция стен, кровли и пола

Энергоэффективный бойлер и система обогрева

Двойное остекленение

Энергоэффективное лампочки

Лучшая изоляция вытяжки

+ Современные кухня, туалет и ванная

Про кухню уже было сказано выше. Стоит заметить, что кухня поставляется с техникой самых известных фирм. Все это касается так же туалета и ванной. При этом сантехника, плитка, и сама ванная - очень высокого качества. Кроме того, в многокомнатной квартире ставится часто отдельный туалет и ванная, по крайней мере, для одной спальни.

+ Системы безопасности

Современные строительные плавила требуют, чтобы все объекты на первичном рынке имели системы безопасности. Поэтому в каждой квартире оборудована сигнализация дыма и против взломов.

Все эти плюсы играют существенную роль при выборе объекта недвижимости. Хочется также подчеркнуть, что по нормам дома могут строиться только там, где есть вся необходимая инфраструктура. Что же касается вторички, то здесь есть, несомненно, и свои плюсы: существенная экономия денег, больший выбор (опять же по расположению). В большинстве случаев квартиры на вторичке также идут с хорошим ремонтом. Те квартиры, которые продаются с плохим ремонтом, стоят в 1,5-2 раза дешевле. Так что вы можете при нехватке денег купить самый дешевый вариант, а потом сделать ремонт. О ремонте читайте в нашем разделе Ремонтный Вопрос.

Что же касается покупки первички на стадии строительства или котлована, то на данный момент в Испании это не совсем актуально. В связи с кризисом застройщики не спешат приступать к новым проектам, так как многие из уже построенных ими домов стоят нераспроданными. Кроме того, и население относится с осторожностью к покупке на стадии строительства. Бывали случаи долгостроев и недостроев. И все же предложения и в данном сегменте есть, и по очень привлекательным ценам (20-30% ниже, чем на рынке). Если вы заинтересовались покупкой на стадии строительства, внимательно прочитайте следующие советы.

- Банковская Гарантия.

На переговорах с застройщиком всегда настаивайте на обеспечение банковской гарантии (aval bancario) для каждого вашего платежа на конкретном этапе. Согласно закону 57/1968 все застройщики обязаны обеспечивать все депозиты либо банковской гарантией, либо страховым полисом. Данный закон также указывает, что все платежи покупатель должен вносить на специальный банковский счет (cuenta especial), абсолютно не связанный с общим счетом, используемым застройщиком. Расходование средств на специальном счете разрешено только для нужд строительства.

Согласно закону, банковская гарантия теряет силу только, когда вы получите свидетельство на собственность. Если застройщик не построит объект к оговоренному сроку, покупатель имеет право расторгнуть контракт и вернуть деньги (плюс 6% годовых) либо продлить контракт. Покупателям на рынке строящегося жилья рекомендуется принять следующие меры предосторожности:

- не производите платежи застройщику без банковской гарантии.

- убедитесь, что контракт, который вы подписали с застройщиком, имеет пункт про возврат денег (плюс 6% годовых) в случае несоблюдения договорных обязательств.

- проверьте все условия банковской гарантии, которая должна включать номер специального счета для ваших платежей.

- убедитесь, что учреждение, которое выпустило банковскую гарантию, имеет на это право. Для этого проконсультируетесь с финансовым экспертом или нотариусом.

- застройщик обязан оплачивать расходы, связанные с банковской гарантией. Если застройщик отказывается обеспечивать банковскую гарантию за свой счет, свяжитесь с местным отделением защиты прав потребителей.

- застройщик обязан предоставить вам копию банковской гарантии. Убедитесь, что у вас есть копия банковской гарантии, перед произведением платежа.

- сохраняйте копии всех выписок и документов на случай, если понадобится расторжение договора.

Какие документы вам придется подписать или изучить на всех стадиях покупки?

1) Договор бронирования. В нем должны содержаться как все необходимые данные покупателя (паспортные данные, адрес, телефонный номер), так и агента ( с кем вы заключаете договор). Договор должен обговаривать, включает ли указанная цена НДС или нет. Также указываются сроки бронирования и объем предоплаты. Предоплата обычно не возвращается.

2) Нота Симпле. Этот документ представляет собой ни что иное как выписку из местного регистра недвижимости (в нашей практике это выписка из домовой книги). Вы можете потребовать либо от застройщика предоставление такой выписки, либо можете взять её сами. Для первички, которая еще не построена, это доказательство, что лицо, продающее недвижимость, это законный владелец участка земли, на которой производится строительство, и что долгов за ним не числится.

3) Предварительный договор купли-продажи. Подписание этого документа должно происходить только после следующего:

- план дома и его расположение были проверены. Вопросов нет.

- нота симпле была изучена. Вопросов нет.

- договор был полностью прочитан и все его пункты не оставили сомнений.

Необходимо понимать, что в случае расторжения предварительного договора купли-продажи, вам придется выплатить кругленькую неустойку, поэтому подумайте 7 раз прежде, чем подписывать.

4) Свидетельство об окончании строительства (Certificado final de la Dirección de la Obra). Это свидетельство, которое готовит архитектор по окончании строительства. Оно нужно для получения следующих документов:

5) Лицензия на первое заселение (Licencia de Primera Ocupación). Получается сразу же после выпуска свидетельства об окончании работ в местных административных органах. Это разрешение на заселение объекта недвижимости, оно необходимо для внесения дома в налоговый реестр и на подключение к коммунальному хозяйству.

6) Договор купли-продажи. Перед подписанием договора купли-продажи, вам необходимо согласовать текст договора. Для этого существует так называемая «простая копия» договора (copia simple). Она подготавливается заранее и удостоверяется нотариусом в вашем присутствии. На подписании договора купли-продажи текст договора должен быть точно таким же, что и в «простой копии». Его изменение без ведома другой стороны преследуется по закону.

7) Свидетельство на собственность. Последний документ в этой цепочке. Удостоверяет, что вы законный владелец собственности. Как и в русской практике, свидетельство на собственность для первички выдается не сразу, а по истечении нескольких месяцев.