Когда начинать платить коммунальные платежи при заселении?

Опубликовано: 26.04.2018

видео Когда начинать платить коммунальные платежи при заселении?

On-line решение для ЖКХ Malahit: LiveCity. Регистрация заявки и оформление заказ-наряда

Многие дольщики задают вопросы, сводимые к двум группам:


Многодетным семьям Жуковского предложили землю под дома в недоступных районах

1.С какого момента мы обязаны платить коммунальные платежи и производить содержание дома; и

2.Как строятся отношения застройщика и дольщиков после подписания акта.

Попробую изложить свои мысли и обзор законодательства по этому поводу.

С момента сдачи дома в эксплуатацию до заселения в него жильцов, как правило, проходит немало времени. Однако новостройку необходимо обслуживать, кто-то должен оплачивать коммунальные услуги и т.д. По действующему законодательству все эти проблемы ложатся на новоселов.

С какого момента это происходит?

Обратимся к Закону №214-ФЗ.

Согласно статьи 8. "Передача объекта долевого строительства":

"1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче...".

Далее, согласно статье 16. "Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства":

"1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и настоящим Федеральным законом".

Таким образом, Законом установлен порядок и сроки сдачи дома. Теперь о моменте перехода обязанности по оплате коммунальных услуг и содержания дома.

Теперь обратимся к жилищным правоотношениям.

Отношения по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги регулируются разделом VII Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ).

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, если в договоре долевого участия в строительстве не была прописана обязанность Инвестора нести расходы по содержанию квартиры и компенсации затрат на содержание дома с момента его ввода или с момента передачи квартиры по акту приема-передачи, то смело можете не платить, поскольку это расходы Застройщика и ТСЖ данные суммы должно взыскивать с Застройщика в данный период. Правда если Вы реально все таки будете проживать в квартире и пользоваться коммунальными услугами в период до регистрации права собственности, то в порядке регресса Застройщик, скорее всего, сможет взыскать в порядке регресса данную сумму, если у него будут неопровержимые доказательства пользования Вами квартирой.

Исходя из содержания и смысла указанных положений требования Застройщика и ТСЖ к дольщику об "автоматической" оплате коммунальных услуг ДО подписания Акта незаконны.

Ибо лицо, участвующее в долевом строительстве, не обладает правом собственности на объект недвижимого имущества до тех пор, пока не будет произведена регистрация его прав.

Нужно отметить, что в действующем законодательстве нет ни одной нормы, которая бы предусматривала обязанность дольщика оплачивать коммунальные услуги до момента регистрации.

Установить обратное в рамках текущей правовой доктрины не представляется возможным, даже прибегнув к толкованию права.

Однако необходимо обратить внимание на следующий момент.

В ст. 139 ЖК РФ закреплено, что в строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Означает ли это, что у будущих членов ТСЖ и у дольщиков, не являющихся членами ТСЖ, возникнет обязанность по плате за жилое помещение и коммунальные услуги? Полагаю, ответ должен быть отрицательным.

Во-первых, в связи с тем, что, как уже говорилось, для этого нет юридической основы.

Во-вторых, неясно положение с наличием самих услуг, их потреблением и фиксацией этого соответствующими техническими средствами.

В-третьих, нет самого жилого помещения, так как согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ в качестве такового признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Когда компания полностью завершает строительство и получает акт о вводе нового объекта в эксплуатацию, она должна передать дольщикам квартиры, а общее имущество дома — ТСЖ. С этого момента застройщик должен уйти с объекта: никакой ответственности (помимо гарантийных обязательств) за дом он уже не несет, его содержание, эксплуатация и оплата коммунальных услуг ложатся на собственников и ТСЖ. В реальности отношения между застройщиком и дольщиками затягиваются.

Передача квартир может начаться через три-четыре месяца после ввода в эксплуатацию. Это время необходимо, чтобы подготовить все документы и исправить недоделки, выявленные приемочной комиссией.

К этому моменту в большинстве новостроек 2009 года электричество подается по временной схеме, иногда с перебоями, не запущены лифты, может не работать насосное оборудование и т.д. Часто не готовы к эксплуатации места общего пользования (холлы, лестничные клетки и пр.).

В большинстве договоров, которые приходилось анализировать, Застройщик обязывает дольщика оплатить коммунальные услуги за шесть месяцев вперед.

При этом из текста Договора не всегда понятно, за какой период берут деньги: с момента ввода в эксплуатацию или подписания акта приема-передачи.

По действующему законодательству, как только Дольщик (или иной покупатель) принял квартиру по Акту приема-передачи, он должен платить за содержание дома — как своего жилья, так и общедолевого имущества. Но подписание акта — ответственное мероприятие.

Зачастую квартиры сдаются со значительными недостатками или недоделками. В основном граждане жалуются на некачественную установку окон, которые промерзают или протекают. Вторая проблема — система вентиляции. Иногда она просто засорена, а иногда воздух дует в квартиру из вентиляционной шахты.

По закону все коммунальные платежи, пока устраняются дефекты, ложатся на застройщика. ТСЖ должно выставить счет строителям, однако если те его не оплатят, решить проблему можно только через суд.

Однако застройщики, как правило, принимают контрмеры. Есть случаи, когда недоделок нет или они незначительны, но граждане не принимают квартиры специально, чтобы не платить. Поэтому некоторые компании прописывают в договоре пункт о том, что после сдачи объекта в эксплуатацию дольщик должен принять жилье по акту в течение n-ного количества дней. Есть и более жесткий вариант: спустя некоторое время квартира считается принятой дольщиком независимо от того, подписывал ли он акт

Однако если в договоре имеется пункт о необходимости принять квартиру, то должна быть прописана и ответственность за его неисполнение. Если это не сделано, опасаться дольщику особенно нечего: судиться с ним, скорее всего, не будут.

Строители, естественно, заинтересованы в том, чтобы поскорее передать все общее имущество собственникам. Однако на это может уйти до полугода. При этом дольщики после подписания акта приема-передачи начинают использовать квартиры, например приступают к отделке. В этом случае ТСЖ заключает договор с застройщиком о компенсации его затрат на оплату электроэнергии, воды и т.п.

Граждане платят по обычным тарифам, а застройщик добавляет оставшуюся сумму. Чтобы реализовать эту схему, нужно провести общее собрание новоселов, принять бюджет, заключить, например, агентский договор между застройщиком и товариществом».

При создании ТСЖ девелопер обычно назначает его председателем своего наемного работника. Многие конфликты связаны с тем, что граждане не уверены в правильности и объемах расходования средств. Они вправе сменить руководителя ТСЖ — на том же собрании. Можно обсудить перечень дополнительных услуг по обслуживанию здания: благоустройство, охрана, консьержи и т.п.

Есть еще одна сложность. В некоторых новостройках имеются квартиры, которые застройщик передает городу в счет инвестиционных обязательств, или жилье, приобретенное за бюджетные деньги для очередников.

У многих ТСЖ возникают сложности с взиманием платы с таких квартир. Их обитатели по городским тарифам вносят квартплату, которая идет напрямую в бюджет и только потом распределяется на счета товариществ. В некоторых случаях город отказывается оплачивать дополнительные услуги (охрану, консьержа, дополнительное благоустройство и т.п.), которые утверждены общим собранием собственников в присутствии представителя администрации. При этом зачастую наниматели платят даже больше, чем собственники жилья.

_____________ Нормативные акты _____________

____________________________________________

Жилищный кодекс Российской Федерации

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

2. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. *158.3)

4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

_____________

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491

"Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность *О)"

31. При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

41. Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

_____________

Гражданский кодекс Российской Федерации

(части первая, вторая и третья)

(с изменениями от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая 2001 г., 21 марта 2002 г.)

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Статья 210. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

rss