Паи ИМУЩЕСТВО КСП - оформляем ПРАВА

Как известно, аграрный бизнес сегодня является одним из самых привлекательных и самых. Все больше и больше инвесторов желающих вложить средства именно в сельскохозяйственное производство. Одной из точек входа в аграрный бизнес или его расширение является выкуп имущественных паев работников бывших коллективных сельскохозяйственных предприятий (далее - КСП). Стоит напомнить, что в основном паевой фонд бывшего КСП состоял из объектов сельскохозяйственной инфраструктуры: складов, ферм, тракторных парков, автопарка, коммуникаций, хозяйственных путей и др.

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

Имущественный пай - это доля каждого члена КСП в имущественном паевом фонде, размер которой зависит от трудового участия в деятельности этого предприятия. Право на имущественный пай удостоверяется Свидетельством о праве собственности на имущественный пай члена коллективного сельскохозяйственного предприятия (имущественный сертификат) (далее - Свидетельство).

В Свидетельстве указывалась сумма, на которую члену реорганизованного КСП могло быть выделено имущество, которое подлежало делению, и процент такого имущества в общем паевом фонде.

Сейчас вопрос выкупа и оформления «паевого» имущества является весьма актуальным. Существует немало хозяйств, фактически пользуются таким имуществом и не имеют никаких документов, подтверждающих право собственности или право пользования им.

Как правило, это связано с тем, что действующее законодательство практически не регулирует процедуру оформления права собственности (как физических, так и юридических лиц) на имущество, выделенное в счет имущественного пая. Хотя предприятия и скупили большую часть свидетельств, однако оформить право собственности на такое имущество не могут.

Единственным нормативно-правовым актом, хотя бы каким-то образом урегульовував вопрос выделения имущества в натуре, был приказ Минагрополитики от 14.03.2001 г.. № 62 «Об утверждении Порядка распределения и использования имущества реорганизованных коллективных сельскохозяйственных предприятий» (далее - Приказ № 62). Однако он утратил силу еще 24.05.2013 г.. В то время Минагрополитики пришло к выводу, что подобные нормативно-правовые акты уже отжили свое и не актуальны. Потеря силу Приказа № 62 привела к тому, что некоторое время процедура выделения имущества в натуре в счет имущественного пая была полностью заблокирована, а единственным способом оформить право собственности было только обращение в суд.

Впоследствии Государственная регистрационная служба Украины (далее - ДРС) предоставила разъяснения относительно порядка оформления прав собственности на имущество, выделенное в натуре владельцам имущественных паев членов КСП.

Учитывая, что приказ Минагрополитики от 14.03.2001 г.. № 62 утратил силу и в настоящее время отсутствует другой специальный нормативно-правовой акт, направленный на урегулирование порядка выделения членам реорганизованного сельскохозяйственного предприятия имущества, считаем, что свидетельство с отметкой о выделении имущества в натуре и акт приема-передачи имущества является основанием для проведения государственной регистрации прав с выдачей свидетельства о праве собственности.

Разъяснение ДРС от 06.06.2014 г.. № 4299 / 05-15-14

Время шло, а никаких других нормативно-правовых актов так и не принималось на замену отмененному Приказа № 62. Только Постановлением КМУ № 1127 от 25.12.2015 г.. Был утвержден новый Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений (далее - Порядок № 1127). Итак, рассмотрим, как все-таки можно выделить имущество в натуре и оформить право собственности на него.

ЭТАП 1. ВЫКУП ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПАЕВ. Каждый из совладельцев вправе воспользоваться своим имущественным паем в один из следующих способов:
➣ объединить свой имущественный пай с паями других совладельцев, получить имущество в натуре в общую долевую собственность и передать его в уставный (паевой) фонд вновь юридического лица, в том числе к обслуживающему кооперативу;
➣ объединить свой имущественный пай с паями других совладельцев, получить имущество в натуре в общую долевую собственность, заключить договор о совместном владении, пользовании и распоряжения этим имуществом и передать его в аренду;
➣ получить свой имущественный пай в натуре индивидуально или вместе с членами своей семьи и использовать его по своему усмотрению;
➣ отчуждение пай любым способом в установленном законом порядке. Итак, каждый из собственников имеет право продать свою долю имущества, находящегося в общей долевой собственности, по договору купли-продажи имущественного пая. Напомню, что форма договора купли-продажи имущественного пая утверждена приказом Минагрополитики от 09.04.2001 г.. № 97 «Об утверждении Рекомендаций по использованию имущества, находящегося в общей долевой собственности».

ЭТАП 2. Оформление нового свидетельства.
При переходе права собственности на имущественный пай на основании гражданско-правовых соглашений соответствующий орган местного самоуправления (который выдал и зарегистрировал имущественный сертификат) выдает новому владельцу новое Свидетельство. Для его получения предприятие должно подать в сельский, поселковый или городской совет:
➣ заверенную копию соответствующего гражданско-правового соглашения;
➣ предварительное Свидетельство.
При этом новое Свидетельство регистрируется в книге учета свидетельств, а предварительное - аннулируется. Кроме того, сведения о новом владельце Свидетельства вносятся в список лиц, имеющих право на имущественный пай.

Обратите внимание: органы местного самоуправления по заявлению покупателя имущественных паев обязаны выдать на его имя новое Свидетельство на суммарную номинальную стоимость выкупленных имущественных паев. То есть если предприятие приобрело несколько имущественных паев, то оно может получить одно новое Свидетельство.

Часто встречаются так, что орган местного самоуправления не совершает все необходимые действия по внесению изменений в книгу учета свидетельств но не аннулирует старые свидетельства. В будущем это приводит к повторных продаж имущественных паев и, соответственно, судебных споров.

ЭТАП 3. выделения из состава паевого фонда имущества в натуре. Согласно Приказу № 62 выделить из состава фонд имущество в натуре отдельным собственникам или группам собственников по их желанию (в процессе решения имущественных вопросов) мало предприятие-правопреемник (пользователь) на основании решения собрания совладельцев. А в Порядке № 1127 об общем собрании не идет. Согласно п. 51 Порядка № 1127 основанием для государственной регистрации права собственности является свидетельство с отметкой предприятия правопреемника реорганизованного КСП о выделении имущества в натуре, заверенной подписью руководителя такого предприятия и печатью, и акт приема-передачи имущества.

Хотя Приказ № 62 отменен, суды при решении спорных вопросов о признании прав собственности на долевое имущество продолжают им руководствоваться как одним из нормативных актов, который действовал на момент возникновения и реализации права.

Примечание

Суд первой инстанции ошибочно не применил нормы вв. 358, 367 ГК Украины, которые регулируют спорные правоотношения, не определился с объемом полномочий комиссии по урегулированию имущественных отношений, способом такого выделения, тогда как вопрос определения конкретного имущества, которое передается владельцу имущественного пая, относится к исключительной компетенции собрания совладельцев.
Таким образом, обращение в суд с иском о признании права собственности на конкретное имущество в счет имущественного пая без предварительного решения данного вопроса общим собранием совладельцев имущественных паев преждевременно, ведь суд не вправе подменять решение собрания всех совладельцев имущественных паев.

Выписку из решения Апелляционного суда Хмельницкой области по делу № 675/2434/16-ц от 30.05.2017 г..

Итак, для выделения имущества в натуре все же целесообразно провести общее собрание совладельцев имущественных паев КСП. Это поможет избежать возможных споров в будущем.

Обычно созывом общего собрания занимается предприятие, которое выкупило большую часть имущественных паев, или предприятие-правопреемник КСП. Созвать общее собрание можно путем размещения объявления в средствах массовой информации или на местных досках объявлений. Объявление должно содержать следующую информацию:
➣ дату;
➣ место проведения общего собрания;
➣ повестку дня.
Довольно часто возникает вопрос: как определить имущество, которое необходимо выделить в натуре в счет имущественного пая? Приказом № 62 предполагалось, что определение конкретного имущества для выделения отдельному владельцу или группе владельцев имущественных паев может быть осуществлено одним из следующих способов по решению собрания совладельцев:
➣ по структуре фонд;
➣ конкретным имуществом по взаимному согласию совладельцев;
➣ на конкурсной основе путем проведения аукциона.

На практике выделения имущества в натуре происходит именно по структуре фонд.

То есть лицо, желающее выделить имущество в натуре в счет имущественного пая, может самостоятельно определить конкретное имущество и подать соответствующее заявление на имя общего собрания.

Если на общем собрании не удается решить вопрос выделения имущества в натуре, то придется обратиться в суд. Решение общего собрания о выделении определенного имущества в счет имущественных паев отдельным лицам передается предприятию правопреемнику или предприятию-пользователю имущества. Они, в свою очередь, оформляют и подписывают акт приема-передачи имущества и одновременно делают запись о выделении имущества в натуре в Свидетельстве. Такая запись заверяется подписью руководителя предприятия и печатью.

ЭТАП 4. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ИМУЩЕСТВО. К сожалению, выделение имущества в натуре не приводит к возникновению права собственности. Для этого необходимо пройти обязательную процедуру государственной регистрации права собственности на такое имущество. В частности, вещное право на недвижимое имущество (в том числе, право собственности) могут зарегистрировать:
➣ нотариусы, которые взяли на себя функции государственного регистратора;
➣ государственные регистраторы исполнительных органов сельских, поселковых и городских советов, Киевской, Севастопольской городской, районной, районной в городах Киеве и Севастополе государственной администрации; ➣ аккредитованные субъекты.

В целях реализации права собственности граждан на имущественные паи комиссия по вопросам реструктуризации КСП разрабатывает план распределения фонд, который утверждается общим собранием. В плане определяется структура имущества паевого фонда, согласно которой распределяется имущество, то есть удельный вес каждой категории активов в паевом фонде.

В структуре отдельно выделяются основные средства по группам, незавершенное строительство и оборудование; оборотные средства делятся на финансовые и оборотные активы. С целью распределения имущества паевого фонда в натуре между группами совладельцев структура фонд может быть более детализирована. Например, из числа зданий и сооружений могут быть выделены следующие подгруппы: животноводческие помещения; здания для ремонта и хранения техники; здания для хранения и переработки зерна и другой продукции; бытовые, вспомогательные здания и лаборатории; конторские здания.

Движимое имущество может быть классифицировано, например, по следующим группам: автомобили грузовые (по грузоподъемности) автомобили-самосвалы; специальные автомобили (молоковозы, бензовозы и т.п.); прицепы; тракторы тяжелые, легкие, колесные, гусеничные; почвообрабатывающее орудия и сеялки и тому подобное; другое имущество (с учетом специфики производства).

С целью государственной регистрации права собственности на недвижимое «долевое» имущество можно обратиться к любому из вышеприведенных государственных регистраторов, но исключительно в пределах области, городов Киева и Севастополя, где находится соответствующее имущество. Для проведения государственной регистрации необходимо представить:
1) свидетельство (имущественный сертификат) с отметкой предприятия правопреемника реорганизованного КСП о выделении имущества в натуре, заверенной подписью руководителя такого предприятия и печатью;
2) акт приема-передачи недвижимого имущества. К сожалению, как подтверждает практика, этих документов недостаточно для государственной регистрации права собственности. Довольно часто государственные регистраторы требуют дополнительно предоставить:
1) документ, подтверждающий присвоение объекта недвижимости адреса. Адрес присваивается каждому объекту недвижимости или на комплекс зданий и сооружений;
2) технический паспорт на недвижимое имущество. Обратите внимание, порядок оформления технического паспорта зависит от того, как будет присвоен адрес. Например, если адрес присвоен каждому отдельному объекту - технический паспорт изготавливается на каждый объект, если комплекс - это изготавливается один технический паспорт;
3) решение общего собрания совладельцев о выделении имущества в натуре.
Документы для государственной регистрации можно подать и получить через имеющиеся центры предоставления административных услуг. Общий срок государственной регистрации составляет пять рабочих дней. За дополнительную плату срок регистрации может быть сокращен.

По результатам проведения государственной регистрации, как подтверждение возникновения права собственности на недвижимое имущество, будет выдано Выписка из государственного реестра прав о государственной регистрации права собственности. На сегодня Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество больше не выдается.

На практике встречаются отдельные случаи, когда государственные регистраторы все же отказывают в государственной регистрации. В таком случае приходится оспаривать решения государственного регистратора или признавать право собственности в судебном порядке.

ЭТАП 5. судебного разбирательства. Если пред приятие-правопреемник отсутствует или не удается собрать необходимый кворум общего собрания, то признание права собственности на имущество происходит в судебном порядке. Напомню, в соответствии с ч. 1 ст. 358 Гражданского кодекса Украины право общей долевой собственности осуществляется совладельцами по их согласию. Именно на эту норму ссылаются в случае обжалования решений общего собрания совладельцев, аргументируя это тем, что на собрании должны присутствовать 100% совладельцев. На практике противоположную позицию можно отстоять, ссылаясь на п. 4.1. Приказ Минагрополитики от 07.02.2001 г.. №16 «Об утверждении Рекомендаций по проведению общего собрания бывших членов реорганизованного коллективного сельскохозяйственного предприятия», которым предусматривается, что на первом собрании должно быть определено, что собрание совладельцев является правомочным при условии присутствия на них не менее двух третей совладельцев и решения принимаются большинством голосов, представленных на собрании совладельцев.

Для подтверждения невозможности собрать общее собрание обычно достаточно имеющейся публикации или объявления и фиксации того, что на собрание прибыла недостаточное количество человек (для этого формируется реестр участников собрания). Подтвердить отсутствие правопреемника можно, осуществив поиск по ЕГРПОУ КСП по ссылке https://usr.minjust.gov.ua/ ua / freesearch, или заказать Выписка из ЕГРПОУ (у правопреемника и КСП должно совпадать код ЕГРПОУ).

Положительным моментом в судебной процедуре является то, что решение суда и будет правоустанавливающим документом на имущество, тогда как при регистрации по общей процедуре оформления Свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество не предусмотрено. Поэтому для регистрации права собственности государственному регистратору необходимо предоставить только решение суда.

ОТ РЕДАКЦИИ

Нужно сельхозпредприятию удерживать НДФЛ при выплате дохода в случае приобретения у физических лиц имущественных сертификатов?

Нет не нужно.
Если имущественный сертификат был получен физическим лицом в процессе приватизации, то доходы от его продажи не облагаются НДФЛ согласно пп. 165.1.40 Налогового кодекса (далее - НКУ).

В противном случае доходы облагаются налогом по нормам п. 170.2 НКУ. То есть объектом налогообложения будет инвестиционный доход, поскольку имущественный сертификат является инвестиционным активом. Учет финансового результата операций с инвестиционными активами, уплата НДФЛ осуществляется физическим лицом - продавцом имущественного сертификата самостоятельно (пп. 170.2.1 НКУ).

Таким образом, сельхозпредприятие при приобретении имущественных сертификатов у физического лица и выплате ему дохода не должно удерживать НДФЛ (и, соответственно, военный сбор). Впрочем оно обязано отражать выплаченные доходы в форме № 1ДФ: по коду «161» - при выплате дохода физическому лицу, получившему такие сертификаты в результате приватизации, и по коду «112» - в других случаях.
С полной ответом специалиста ДФС на этот вопрос можно ознакомиться в «АгроPRO», ​​2017, № 2.

Виктория Киприянова, юрист