Как снять обременение с квартиры: правила, особенности и риски
Опубликовано: 01.09.2018
Покупатели жилья в новых домах от застройщиков имеют одно важное преимущество по отношению к тем, кто приобретает жилье на вторичном рынке: новое жилье не имеет истории.
Подписывая договор и передавая деньги, они могут быть уверены, что они станут первыми владельцами, и их квартира уж точно никогда не фигурировала ни в каких сомнительных сделках. Тем же, кто покупает недвижимость на вторичном рынке, стоит знать, что покупатель вполне может оказаться в ситуации, когда на приобретенную им квартиру наложено обременение, которое серьезно ограничивает собственника в его праве распоряжаться недвижимостью. В рамках настоящей статьи поговорим о том, что представляет собой обременение, в каких случаях накладываются имущественные ограничения, а также о том, как снять обременение с квартиры.
Как не попасть на мошенников покупая квартиру на вторичном рынке?
Ограничения прав: основные моменты
Квартира с наложенным на нее обременением – это жилье, на которое, кроме заявленного собственника, могут в определенных ситуациях претендовать некие частные лица или организации.
Обременение предполагает ограничения в использовании и распоряжении недвижимостью, чаще всего, обременение накладывается на жилую недвижимость в следующих случаях:
• ипотека (недвижимость выступает объектом залога) ;
• кредит под залог квартиры;
• рентное обременение;
• опека;
• недвижимость под арестом.
Покупателю вместе с квартирой передаются и обязанности прежнего владельца, которые для снятия обременения необходимо выполнить ( например, выплатить остаток по кредиту, чего продавец по разным причинам сделать не может ) . При этом владелец, выставляющий такую квартиру на продажу, может быть далек от каких-либо мошеннических замыслов. Закон говорит о том, что продавец обязан сообщить покупателю о наличии обременений, поэтому сделку легко оспорить в суде, однако суд не поможет вернуть уплаченные средства (да и разыскать продавца может оказаться довольно проблематично) .
Тем не менее, обременение не всегда означает невозможность продать такое жилье, а для покупателя наличие обременения может оказаться даже желательным – ведь можно получить хорошую скидку. Такие сделки вполне возможны и могут быть весьма интересными, если следовать некоторым важным правилам.
Квартира под залогом: оплата долга или переход ипотеки
Если квартира находится под залогом в кредитной организации, для смены хозяина необходимо, прежде всего, получить официально оформленное согласие финансовой структуры. Для того, кто покупает недвижимость, такая сделка может обернуться немалой выгодой, так как выявленный факт обременения существенно снижает цену квартиры. Во многих случаях достаточно просто погасить долг банку, чтобы снова сделать квартиру юридически чистой.
В случае с ипотекой, которую остается выплачивать еще достаточно долго, можно просто переоформить кредит на покупателя, который затем продолжает взаимоотношения с банком. В любом случае, прежде чем соглашаться на сделку, касающуюся такого жилья, стоит внимательно прочитать кредитный договор, поскольку каждый банк в любом случае выдвигает свои условия. Поскольку кредиторы всегда заинтересованы в своевременном получении вложенных средств, как правило, они соглашаются со сменой собственника , особенно если у продавца возникли сложности с погашением займа, а покупатель вполне платежеспособен.
При реализации недвижимости, купленной с помощью ипотечного займа, к двум сторонам сделки прибавляется третья - к бывшему и будущему владельцам присоединяется представитель банка, где был оформлен кредит. Во избежание неприятных неожиданностей, покупателю стоит заранее проверить - какая часть уже внесена, и какую сумму осталось заплатить. При этом важна документально оформленная детализация – вплоть до каждой копейки и точной даты каждого взноса.
Залоговое обременение с недвижимости может быть снято только после полного погашения долга. Банк выдаст соответствующий документ и вернет закладной документ. В отделении нужно заполнить (и сразу заверить) соответствующее заявление, которое затем необходимо отнести в орган регистрации вместе с документами, служащими подтверждением права собственности. Далее останется только получить справку о том, что обременения больше нет, которая обычно выдается в течение пяти-семи дней.
Многие собственники после снятия ограничений предпочитают обновить и документ о праве владения. Его выдадут в течение максимум месяца после оформления заявки и оплаты государственной пошлины.
Рентное ограничение: до смерти собственника не снимается
Подписанный ранее договор пожизненной ренты – еще один очень распространенный случай, в котором недвижимость находится под обременением. Пожилые люди, не имеющие прямых наследников или не имеющие их поддержки, все чаще пожизненно пользуются услугами дальних родственников или посторонних помощников в обмен на право владения квартирой. Пожизненно проживая на своей территории, престарелые граждане при этом регулярно получают компенсацию в виде фиксированных денежных сумм или услуг по уходу и содержанию, а после смерти собственника квартира полностью переходит к плательщику ренты.
Снять ограничения, связанные с распоряжением недвижимым имуществом, полученным по такому договору, можно только после смерти собственника. Случается, что именно на этом этапе появляются наследники, готовые оспорить договор или иные лица, претендующие на квартиру. Однако если документ заключался по всем правилам, компенсация была получена в полном объеме, и имеется медицинское подтверждение того, что пожилой владелец жилья полностью отдавал отчет в своих действиях, отменить ренту практически невозможно. Тем не менее, судебные тяжбы могут отнять много времени и денег.
Чтобы иметь весомые доказательства, необходимо в процессе исполнения рентного договора и обеспечивая пожилого человека необходимыми продуктами и медикаментами, необходимо сохранять каждый чек и делать записи, которые очень пригодятся в случае разбирательств.
Эти документы станут весомым аргументом и в непростой ситуации, когда пожилой человек решит вдруг расторгнуть договор и продать жилье.
Для снятия обременения в регистрирующий орган нужно представить свидетельство о смерти прежнего хозяина и заполненное заявление. Только после получения соответствующего свидетельства новый владелец имеет право зарегистрировать жилье и свободно распоряжаться полученным недвижимым имуществом.
Арест жилья и последствия
Арест на квартиру налагают судебные органы, и именно они снимают его после того, как разрешается ситуация, которая стала причиной принятия этой меры. Чаще всего суды принимают решения об аресте в результате разбирательств, связанной с конкретной жилплощадью. Это могут быть разбирательства по поводу разделения имущества между супругами, по поводу реального ущерба, причиненного недвижимости и требующего компенсации.
Нередко на жилье налагается арест, если его хозяин-должник утрачивает платежеспособность и не справляется с погашением ипотечного кредита. В большинстве случаев банки идут на некоторые послабления и соглашаются на отсрочку, но на период погашения долга квартира останется арестованной.
После того, как все вопросы решены, все задолженности, пени и штрафные суммы выплачены, нужно обратиться с заявлением в орган, который наложил арест, и после его рассмотрения ограничение будет снято.
Риски управления по доверию
Нередко обстоятельства складываются так, что владельцу жилья необходимо передать полномочия по управлению квартирой постороннему человеку, сохраняя при этом право собственности. Такая схема является достаточно распространенной при сдаче жилья в аренду, когда хозяин не имеет времени или желания вникать в юридические вопросы.
Доверенное лицо получает право на свободное пользование квартирой и решение всех задач правового характера, которые связаны с этой недвижимостью. При всем удобстве для законного владельца передача недвижимости в доверительное управление имеет следствием ограничение прав на нее.
Если в договоре, который заверен нотариально, четко обозначен период его действия, после его завершения снимается и обременение с жилплощади. В случае неопределенного срока доверительный контракт может быть разорван по взаимному согласию сторон или в судебном порядке. Документ аннулируется также после смерти доверенного лица.
Аренда: обременение, о котором узнать непросто
Официально заключенный договор аренды тоже влечет за собой обременение на недвижимость . Сторона, получающая недвижимость в пользование, принимает обязательства на управление полученным имуществом, но формальные права собственности сохраняются за владельцем жилья, после истечения срока аренды, соответственно, снимается и ограничение.
Узнать о существовании такого договора весьма непросто (да и предположить его существование не всегда в голову приходит) . Если продавец не сообщил покупателю о наличии такого обременения, последний может столкнуться с трудностями в виде невозможности использовать свое жилье.
В договоре необходимо четко прописывать все даты, условия продления и ответственность сторон, и четко обозначить, что продавец гарантирует отсутствие обременений (или явно указать их наличие) . Это поможет при необходимости вернуть права на распоряжение имуществом и избежать всяческих недоразумений.
Как выяснить правду о наличии обременений?
Чтобы узнать, не находится ли квартира под обременением, мало задать этот вопрос собственнику, поскольку он может просто не учесть ограничения в силу недостаточной правовой грамотности. Кроме того, нередко продавцы сознательно не раскрывают непростую историю своей квартиры, желая как можно быстрее и выгоднее заключить сделку. Поэтому если и решаться на покупку обремененного жилья, важно делать это с «открытыми глазами», полноценно оценив риски и преимущества такого приобретения.
Стоит знать, что информация, связанная с обременением на квартиру, является абсолютно открытой, и чтобы получить ее, достаточно обратиться в регистрирующий орган или зайти на сайт ЕГРП , где оформить заявление на получение выписки и оплатить государственную пошлину. Уже через несколько дней вся информация о наличии обременений окажется в распоряжении заинтересованного лица: сведения, касающиеся обременений, следует искать в четвертом пункте выписки, если их нет - будет так и написано, что обременения не зарегистрированы.
Заключение
Покупателю стоит быть готовыми к тому, что жилье может иметь несколько обременений , причем не исключено, что их история окажется весьма запутанной. Например, не погашен кредит в банке, который уже ликвидирован, и при этом не завершено судебное разбирательство, связанное с разделом имущества при разводе. Разобраться с такими ситуациями и найти пути к снятию обременения может только опытный юрист - в любом случае, сначала необходимо выяснить вид обременения, а потом разработать план действий по его снятию.
Судебные разбирательства, консультации и отстаивание своих прав могут обернуться временными и финансовыми расходами, а также изрядно испортить нервы. Поэтому, чтобы экстренно не искать способы снятия обременения после внесения оплаты за квартиру, важно тщательно проверить ее юридическую чистоту , а лучше – поставить эту задачу перед опытными специалистами.